加拿大买房和中国完全不一样

很多新移民和刚到多伦多的客人，对安省的买房流程感到陌生。这完全正常——加拿大安省的买房程序、合同结构，和中国的房产交易完全不同。

在中国，有房产局这样的政府官方机构负责协助房产过户。在加拿大，没有对应的政府机构。安省所有的房屋买卖、产权过户、房产转名，全部依靠律师完成。

律师在交割中承担两项核心责任：

• 为买家：确保产权干净地登记在买家名下，不会替卖家承担任何遗留债务或产权瑕疵
• 为卖家：确保所有与房产相关的贷款、liens在交割时清除干净，产权顺利转交买家

合同审查，下offer前就找我们

很多客人在下offer前会把合同发给我们审核。我们逐条审查买卖合同（Agreement of Purchase & Sale），识别风险条款、缺失条件和可能带来后患的义务，用客人听得懂的语言解释每一条的含义，并建议需要修改的地方。

根据我们帮助成千上万安省华人完成房产交易的经验，这一步往往能帮客人提前规避日后的纠纷和损失。合同一旦签字，修改空间就小了——所以越早找我们越好。

我们审查的内容包括：

• 逐条条款审查
• 条件建议（financing、inspection、status certificate）
• 买卖双方代理
• 反offer建议

条件期：保护你的定金和退出权利

大多数offer都会附带条件，例如贷款条件、房屋验收条件、或共管公寓状态证书审查条件。在条件期内，我们会协助客人判断条件是否已被妥善满足，再决定是否放弃条件（waive）。

这一步非常重要——过早放弃条件，客人可能失去定金和退出交易的权利。我们会给客人清晰的建议，确保每一个决定都有法律依据。

条件期涵盖：

• 贷款条件
• 房屋检查报告审查
• 共管公寓状态证书（condo适用）
• 放弃条件截止日期管理

产权调查，交割前把问题解决

我们会对房产进行全面产权调查（title search），找出所有现有liens、encumbrances、easements或产权纠纷，在交割前报告并解决——而不是交割后才发现。

很多客人在购房过程中，产权调查会发现隐藏的产权瑕疵。我们在交割前帮客人清除所有问题，保障产权干净过户。

产权调查内容包括：

• 产权搜索
• Lien及encumbrance核查
• Easement审查
• 地界测量报告审查

小纠纷，不推给诉讼律师

买房过程中难免出现小摩擦——卖家没有完成约定的清洁或修缮、交割前发现房屋问题。我们不会直接把客人推给诉讼律师，而是积极与对方律师沟通协商，争取双方同意的赔偿方案。

我们成功帮助许多客人在交割阶段解决了这类纠纷，客人在房屋交接后没有后顾之忧，不必再走小额法庭或民事诉讼程序，省时省钱省心。

交割日：资金、产权、钥匙

交割当天，我们协调资金转移、以Teraview电子系统完成产权登记、办理卖方贷款解除（mortgage discharge），确保买家顺利收到干净产权，整个交割过程无缝衔接。

交割日工作包括：

• Teraview电子产权登记
• 资金转移协调
• 卖方贷款解除
• 产权保险安排

交割费用明细，提前做好准备

交割前，我们会为客人准备详细的费用调整表（Statement of Adjustments），列明房产税、水电气等费用的买卖双方分摊情况，让客人在交割日之前清楚知道需要准备多少资金，没有任何意外。

买家典型交割费用参考：

费用项目	大概金额
安省土地转让税（Land Transfer Tax）	最高为房价的2.0%；首次购房者可申请退税
产权保险（Title Insurance）	约为房价的0.1%；一次性费用，终身保障产权
律师费	$800–$1,500 + disbursements + HST

卖房客人，同样全程跟进

对于卖房客人，我们会详细说明整个卖房流程，及时反馈买家律师的沟通情况。

特别提醒卖家：房屋交割完成后，客人需要自行登录各服务平台，关闭所有与该房产相关的账户——包括水电气、物业、保险等。这些账户律师无法代为关闭，否则交割后账户可能仍会继续扣款。我们会在交割时提醒客人并提供清单。

如果卖家身在中国或海外、无法亲自到场，我们会提前安排签字计划、协助安排银行打款与放款流程，确保远程交割顺利完成。

买卖交易全流程

第一步：Offer接受 合同签字后第一时间发给我们——条件期有严格时间限制。

第二步：条件期 贷款、房屋验收、状态证书审查完成后，决定是否放弃条件或退出交易。

第三步：产权调查与尽职审查 我们进行产权搜索，标记问题，安排产权保险。

第四步：交割前准备 收到贷款指示，签署文件，准备交割资金。

第五步：交割日 资金转移，产权登记在买家名下，钥匙交接。

收费透明，没有隐藏费用

我们的房屋买卖律师费为 $800–$1,500 + HST + disbursements，具体金额视交易情况而定。

我们承诺：

• 每一项disbursement单独列明，客人清楚每一分钱的用途
• 产权保险及其他有invoice的支出，同步发送invoice和支付凭证给客人
• Disbursement就是disbursement，我们不会在其中加收任何额外费用
• 收费合理透明，没有隐藏收费

全程管家式沟通

从客人第一天找到我们，我们就会发送完整的买房或卖房流程，告诉客人每个时间节点我们会做什么、什么时候会联系他。客人对整个流程一目了然，不需要猜测、不需要追问。

如有紧急事项，客人随时可以通过电话、电邮、微信或微信群联系我们，不必等待流程节点。我们会第一时间响应，全程处理。

Mortgage & Refinance

无论是新购房屋办理按揭、通过再融资套取房屋净值，还是到期换一家利率更低的银行，恒. 律师事务所确保您的按揭交易准确、高效、按时完成。

我们和银行律师的区别

办理refinance时，银行通常会提供自己的律师，费用由银行承担，看起来很划算。但银行律师的职责是保护银行利益，不是保护你的利益。交割完成后，银行律师的工作就结束了。

我们的工作不止于此。交割完成后，我们依然会帮客人跟进案件，确保所有遗留问题得到妥善处理。这个区别，往往在几年后才会显现出来。

一个真实案例：差点卖不了的房子

我们曾经遇到这样一个客人。他在2005年第一次买房，办了贷款。五年后，他在同一家银行做了续贷（renew），当时银行提供律师、承担费用，客人就用了银行的律师。再后来，他把贷款转到了另一家银行，这次找了律师帮他办理——但那位律师完成了新贷款的登记，却没有帮他清除旧银行留在产权上的旧贷款记录。

客人完全不知道。他一直正常生活，按时还款。

直到2021年，他找我们卖房。我们在产权调查中发现，他的房产上登记着两笔贷款——一笔是现有的，另一笔是将近二十年前的旧贷款，从未在产权上注销。

客人说那笔钱早就还清了。但当我们联系银行，由于时间太久，工作人员无法直接确认，必须调取系统内的历史记录（history log）。我们连续近两周每天跟银行沟通，最终调出了那笔贷款的还款记录，证明客人确实已经还清。银行同意配合注销，房屋顺利完成出售。

这个客人是幸运的。如果银行系统已经没有那笔还款记录，工作人员互相推诿，没有人愿意出具证明——那他的房子很可能根本卖不了。

这个案例说明一件事：refinance时产权处理不干净，留下的是几年、甚至几十年后才爆发的隐患。

我们怎么做Refinance

我们帮客人办理refinance时，流程严格、文件完整：

查产权、清产权 每一次refinance，我们都会进行产权调查，确认所有现有贷款记录，并在新贷款登记的同时，确保旧贷款已被正式注销。

完整客户报告 所有银行文件、还款凭证、discharge确认，我们全部整理成客户报告，交给客人留存。即便银行日后出现纰漏，我们这边的证据是完整的。

资金协调 我们负责与银行协调资金拨付，确保旧贷款偿还、新贷款登记、净值资金到账，每一步都有记录。

我们处理的按揭服务

新购房按揭 购房时，我们直接接收银行的贷款指示，准备所有文件，在产权转移的同时完成按揭登记，确保交割顺利。

再融资（Refinance） 用新贷款替换旧贷款——通常用于套取房屋净值、整合债务或获取更好利率。我们处理全程：注销旧贷款、登记新贷款、协调资金拨付。

换贷款银行（Lender Switch） 到期续贷时换一家银行、贷款金额不变——这是一个更简化的流程。我们处理贷款转移手续，法律费用通常低于完整refinance。

按揭注销（Mortgage Discharge） 贷款全部还清后，必须正式从产权上注销。我们确保discharge正确登记，让你的房产产权干净无负担。

Refinance流程

第一步：银行批准 获得新贷款承诺书后，第一时间发给我们银行的贷款指示。

第二步：产权调查 我们确认产权状态、现有贷款记录及所有产权负担。

第三步：签署文件 在我们办公室或通过远程签字方式完成新贷款文件签署。

第四步：交割日 旧贷款注销，新贷款登记，资金拨付完成。

第五步：结案报告 我们向客人及银行发送最终报告，确认产权清晰。

Refinance vs. 换银行（Lender Switch）

	Refinance	Lender Switch
适用情况	新贷款金额、套取净值、整合债务	到期续贷、换银行、金额不变
法律流程	完整流程	简化流程
律师费参考	$900–$1,500 + disbursements + HST	费用较低，视情况而定

重要提示

收到银行贷款批准后，请第一时间联系我们。银行的贷款指示通常在交割前5–7个工作日才到达，我们需要时间审查产权和准备文件。留给我们的时间越充裕，交割越顺利。

Private Mortgage & Second Mortgage

当传统银行贷款不可行或速度不够快时，私人贷款可以填补这个缺口。恒. 律师事务所同时代理贷款方和借款方，确保每一笔私人按揭都有完整的法律文件、正确的产权登记，以及可执行的抵押权保障。

私人贷款的利率高于银行贷款、期限较短、风险较大。贷款双方在签字前，均强烈建议获得独立法律意见（Independent Legal Advice，ILA）。

私贷和第二按揭，我们格外谨慎

私人贷款是目前贷款诈骗的重灾区。我们在处理每一笔私贷时都保持高度警觉——不只是完成交易，而是在交易过程中积极识别和防范潜在的欺诈风险。

今年我们就遇到了一起私贷诈骗案。我们作为borrower的律师，在交易过程中发现房产存在问题，第一时间积极反映。最终卖家律师没有放款，避免了更大的损失。

这件事说明一个重要原则：私贷的lender律师和borrower律师，都有权利和义务在交割过程中确认交易是否涉及欺诈。 完成交易不是律师唯一的职责，保护当事人不受诈骗同样是律师的责任。

恒. 律师事务所积极参与老PRO产权保险公司的反欺诈（Anti-Fraud）项目，与律师协会和产权保险公司共同推进行业防诈骗工作，持续学习最新的识别方法和处理机制。

身份核实：私贷中最薄弱的一环

私贷诈骗高发，部分原因在于律师核实身份的手段有限。目前安省没有政府统一的身份证件验证系统，律师只能依靠经验、通过问询的方式对客人进行身份核实（verify）。

这对lender的律师尤其重要——在放款前，必须严格审核、核实所有文件，起草完整准确的贷款文件。一旦发现疑点，可能需要上报律师保险（lawyer’s insurance）并报警处理。

第二按揭：我们帮客人拿到一代银行的同意书

很多人认为，在已有第一按揭的情况下，想再注册来自另一家贷款机构的第二按揭，银行不可能同意。

但我们的经验是：可以拿到。

在第二按揭来自贷款机构（而非私人）的情况下，我们会主动联系一代贷款银行，申请出具同意书（consent letter），允许客人在现有第一按揭的基础上注册第二按揭。我们成功为客人操作过这一流程，拿到了一代银行的书面同意，顺利完成了第二按揭的注册。

如果第二按揭来自私人，风险更高，我们会更加严格审核，确保交易合法合规。

第一按揭与第二按揭的优先顺序

	第一按揭	第二按揭
产权优先级	第一顺位，优先受偿	第二顺位，第一按揭还清后才受偿
典型最高LTV	视银行政策而定	含第一按揭在内，通常不超过房价65%–80%
利率范围	银行基准利率	10%–18%以上，反映更高风险

我们为贷款方（Lender）提供的服务

代理私人贷款方时，我们在放款前完成以下全部工作：

第一步：审查交易结构 审查利率、期限、还款安排及抵押房产，在任何承诺签署前评估交易的合理性和风险。

第二步：产权调查 确认房产所有权，识别所有现有贷款、liens和产权负担，计算可支持贷款的可用净值。

第三步：文件起草 起草贷款承诺书、按揭契约（Charge）、资金指示书、确认书等全套文件，针对每笔交易量身定制。

第四步：借款方获取ILA 由借款方自己的律师提供独立法律意见并出具ILA证书。我们协调这一步骤，避免因此导致交割延误。

第五步：产权登记 通过安省ELRS（Teraview）系统完成按揭登记，确立贷款方在产权上的优先顺位。

第六步：放款与结案报告 仅在登记确认后才授权放款。结案后向贷款方发送完整报告，包含所有登记文件副本。

我们准备的文件包括：

• 贷款承诺书（利率、期限、还款安排、违约条款）
• 按揭契约（登记在产权上的法律文件）
• 资金指示书
• 确认书
• 贷款方产权保险
• 结案报告

重要原则：同一笔交易超过$75,000时，我们不同时代理贷款方和借款方。双方分别委托律师是确保按揭可执行的必要条件。

我们为借款方（Borrower）提供的服务

借款方在签署私人按揭前，必须充分了解合同条款、风险和义务。我们代表借款方审查按揭文件，并出具贷款方要求的ILA证书。

我们的工作包括：

• 逐条审查贷款承诺书——利率、复利计算方式、还款义务、续贷条件和所有违约条款
• 用客人听得懂的语言解释：如果错过还款会发生什么、强制出售（power of sale）对你意味着什么、到期无法还款有哪些选项
• 出具ILA证书，确认借款方已获得独立法律意见，直接发送给贷款方律师

当日ILA服务可安排。

按揭续期与延期

私人按揭通常期限较短，一般为6至24个月。到期前，我们为双方准备续期或延期文件，更新产权记录，确保新条款有完整的法律文件记录。

收费说明

私贷的法律工作量和风险均高于普通按揭，收费相应较高：

服务	律师费
私贷 Lender律师费	$3,500起 + HST + disbursements
私贷 Borrower律师费（含ILA）	$2,000起 + HST + disbursements

Title Transfer & Gift

在安省，任何房产所有权的变更——无论是配偶加名、离婚后转名、父母赠与子女，还是遗产规划——都必须通过正式的产权转让（Transfer/Deed of Land）在电子土地注册系统（ELRS）完成登记。

恒. 律师事务所每年处理数十起独立的产权转让案件，加上家庭法离婚诉讼涉及的配偶转名，每年仅产权转让一项就处理上百例。我们在这一块积累了丰富的实战经验。

产权转让最关键的问题：税务

客人做产权转让，最关心的永远是税务问题。

产权转让涉及多种不同的税务情况——土地转让税（Land Transfer Tax）、资本增值税（Capital Gains Tax）、收入归属规则（Attribution Rules）——不同的转让目的、不同的家庭关系、不同的房产性质，会导致完全不同的税务结果。

不是每一笔产权转让都会产生税务，但也不是每一笔都没有。

这正是为什么客人需要在动手之前，先和我们详细沟通了解情况，再制定方案——告诉客人如何达到目的，同时把成本降到最低。

律师 + 会计师：全程联动服务

我们对产权转让的处理方式，不是只给客人出一份法律文件就结束。

我们与会计师紧密合作。我们给客人的税务建议，会经过会计师的审核和确认，确保方案在法律层面落地、在税务层面没有问题。客人拿到的不是律师的片面意见，而是经过会计师认证的综合方案——对客人的税务问题真正做到有把握、有依据。

离婚后配偶转名：无需缴纳土地转让税

由于我们律所同时承接家庭法离婚诉讼，很多客人在离婚或分居后，需要将双方共同持有的房产转到一方名下。

好消息是：配偶分居后的产权转名，通常不需要缴纳土地转让税。

在分居协议框架下的配偶间产权转让，符合《土地转让税法》第3(6)条的豁免条件。恒. 律师事务所的家庭法律师**何淼律师（Miao He）**持有安省及中国双重律师执照（LSO会员编号：83315K），专注于大多伦多华人社区的家庭法业务，包括离婚诉讼、分居协议、夫妻财产分割及涉及房产的离婚法律程序。

何淼律师会同时处理离婚协议和产权转让，两个流程无缝衔接——客人不需要分别找家庭法律师和房地产律师，一站式解决离婚涉及的所有房产法律问题。

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父母赠与子女房产：先想清楚用哪种方式

父母想把房产给孩子，这件事听起来简单，实际上涉及的考量非常多。

法律形式不同，结果完全不同。

房产可以通过赠与、买卖、或设立信托三种方式转给子女，每一种形式对税务、产权、以及子女婚姻保护的影响都不一样。

很多父母在这件事上最担心的，不只是税——而是孩子的婚姻。

父母积累一辈子的房产，如果以赠与方式直接转给孩子，一旦孩子日后婚姻出现变故，这套房产可能被视为婚姻财产，在离婚分产时被分走。这是很多父母最不愿意看到的结果。

正因为我们律所同时覆盖家庭法和房地产法，**何淼律师（Miao He）**作为安省注册家庭法律师，在夫妻财产、婚姻财产保护及离婚财产分割方面积累了深厚经验。在父母将房产转让给子女时，何淼律师可以从家庭法角度提前评估婚姻财产风险，协助选择最适合客人家庭情况的转让方式——在完成转让的同时，尽可能保护父母的心血不因孩子的婚姻变故而流失。

我们的建议经过律师与会计师双重确认，法律落地、税务合规，客人拿到的是真正全面的方案。

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常见产权转让场景

配偶加名 将配偶或同居伴侣加入主要住所产权，通常可申请土地转让税全额豁免。我们先确认豁免资格，再准备文件。

离婚后配偶转名 分居后一方将产权转给另一方，通常符合土地转让税豁免条件。我们协调贷款银行，确保离开一方同时从按揭责任中解除。

父母赠与子女 赠与在法律上视为按市场价值出售，可能触发资本增值税。主要住所豁免（Principal Residence Exemption）可能适用。我们联同会计师为客人评估全部税务影响，再决定最适合的转让方式。

遗产规划转名 将房产转为联名共有（Joint Tenancy）可在去世后自动绕过遗产认证（Probate），节省遗产管理税。安省遗产管理税约为$50,000以上资产的1.5%，一套$1,000,000的房产可节省约$14,250。

去世后产权转移 联名共有（Joint Tenancy）：提交生存申请（Survivorship Application），无需Probate，通常5–7个工作日完成。独立持有或按份共有（Tenants in Common）：执行人须先取得遗产管理证书（Certificate of Appointment of Estate Trustee），再办理产权转移，过程需3–9个月。去世后的产权转移无需缴纳土地转让税。

安省土地转让税税率（2024）

房产价值	税率
$55,000以下	0.5%
$55,001 – $250,000	1.0%
$250,001 – $400,000	1.5%
$400,001 – $2,000,000	2.0%
$2,000,000以上	2.5%

可申请豁免的情况：

• 配偶间主要住所转让（《土地转让税法》第3(6)条）：全额豁免
• 首次购房者：最高退税$4,000（多伦多市内额外最高$4,475）
• 去世后产权转移：豁免土地转让税

非配偶家庭成员之间的转让（包括父母赠与子女），通常不享有豁免，以房产市场价值计算土地转让税。请在行动前联系我们评估您的具体情况。

收费说明

服务	律师费
产权转让（一般）	$500–$1,000 + HST + disbursements
生存申请（去世后转名）	$600–$900 + HST + disbursements
土地转让税	房产市场价值的0.5%–2.5%（豁免情况除外）

办理产权转让需要提供

• 所有当事人的全名
• 房产地址及PIN编号
• 政府颁发的带照片身份证件（每人两份）
• 现有贷款最新对账单（如有）
• 转让价格或赠与确认
• 死亡证明（生存申请适用）

重要提示

在将房产转让给家庭成员之前，请务必同时咨询律师和会计师。 法律流程本身并不复杂，但资本增值税、收入归属规则和CRA申报要求需要提前规划，避免日后出现意想不到的税务问题。同时，涉及子女婚姻保护的规划，需要家庭法律师的专业介入。

New Construction & Pre-Construction

在安省购买新建房或楼花，和购买二手房完全不同。合同由开发商单方面起草，交割日期不确定，合同中充满大量保护开发商利益的条款。签字之前找律师审合同，可以帮您省下数千元，甚至保护您的定金安全。

加拿大买房和中国完全不一样

很多来自中国或其他国家的客人，在购买楼花时会遇到一个根本性的误解：加拿大的房子不是按面积出售的。

在中国，买房价格通常是每平方米多少钱乘以面积，总价清晰。在加拿大安省，合同价格是一个固定数字，不按面积计算。这导致很多客人签完合同后才发现，实际拿到的房屋面积与预期不符。

几乎所有新建房合同都有这样一条小字条款： 开发商用于宣传的户型图（floor plan）和样板间，不代表最终交付的房屋面积，实际面积允许有一定幅度的误差。客人如果不找律师审合同，往往不会注意到这一条。

每个人的合同条件都不一样

即便是同一栋楼、同一个楼盘，每个买家拿到的合同条件可能完全不同——价格不同、开发商提供的优惠不同、附加费用的上限不同。

我们遇到过很多这样的情况：客人交房后才发现，隔壁邻居买同一套户型，开发商送了装修升级或停车位，而他们什么都没有；或者发现自己的买价比邻居高出很多。这种差异，在日后卖房时会直接影响您的房产价值和竞争力。

这正是为什么合同审查如此关键——每一份合同都要单独审查，不能假设条件和别人一样。

10天冷静期：您最重要的保护窗口

安省法律赋予楼花公寓买家10个日历天的冷静期（rescission period）——从收到开发商的披露文件（disclosure statement）起计算，可以无条件退出合同，全额退还定金，无需支付任何罚款。这个权利不可被放弃，适用于所有安省新建公寓购买。

很多客人没有充分利用这10天。他们通常只关注价格和地点，没有请律师审合同——但这10天是发现合同问题的唯一机会。

我们遇到过一个真实案例：

有客人购买了一套新建房，但他们买房时没有找律师审合同。那块地曾经是化工用途，地下有化学物质，开发商做了掩埋填埋后建房。政府评估认为掩埋足够深、长期不会影响健康，开发商也在合同中做了披露——但客人因为没有律师审合同，根本没有注意到这条信息，直接签字买了下来。

如果当时找律师在10天冷静期内审合同，发现这个披露信息，客人完全可以选择退出，定金全额退还。

请记住：签字当天就把合同发给我们，不要等到第9天。越早审查，我们越有时间和开发商交涉或建议您退出。

新建房的隐藏费用：Additional Costs

很多客人以为合同价格就是买房的全部费用。这是一个非常普遍的误解。

在加拿大安省，新建房合同价格之外，还会有大量额外费用（additional costs），包括：

费用项目	典型金额
土地转让税（省级）	房价的0.5%–2.5%；首次购房者可退税最高$4,000
开发费（Development Charges）	$10,000–$60,000+；可在合同中谈判上限
HST（新建房）	房价的13%；有退税机制（见下方新政策）
Tarion注册费	$600–$1,500+；强制性新房保修计划
管线铺设及公共设施连接费	$1,000–$5,000+；按户平摊
律师费	$1,500–$2,500 + disbursements + HST

楼盘开发后，开发商铺设管线、连接公共设施等费用，不包含在买房价格中，最终平摊到每一户业主。很多客人在交房时看到账单，才第一次意识到这些费用的存在。

我们帮客人做每一笔additional cost的核对。 我们会逐项与开发商合同比对，找到每一笔收费的合同依据，再把账单发给客人。如果发现开发商账单中有收费事项在合同中没有约定、或收费金额不明，我们会与开发商律师交涉，要求调整账目。

我们成功为超过10位客人追回了被多收的additional costs，每位客人追回金额在$1,000–$2,000不等。 这类问题在楼花交接中非常普遍，发现得越早，处理越顺利。

楼花公寓的两次交接

如果您购买的是楼花公寓（pre-construction condo），安省法律规定有两次交接，不是一次：

第一次：Interim Closing（占用交接）

您获得单位的占用权，可以搬入居住，但您还不是法律意义上的业主。从这一天起，您每月需要向开发商支付占用费（Occupancy Fee），包括：

• 合同余款（总价减去已付定金后的余额）按商业利率计算的月利息
• 每月管理费（Common Expenses）
• 每月预估房产税

这笔费用不是还贷款——您还没有抵押贷款，这笔钱不会帮您积累产权。一套$600,000的公寓，占用费通常在每月$2,500–$4,500之间。

第二次：Final Closing（最终产权交接）

公寓楼注册完成后，进行最终交接。您支付购房余款，银行按揭正式启动并登记在产权上，您成为法律意义上的业主。土地转让税和所有剩余交割费用在这一阶段支付。

两次交接之间的间隔通常为3至18个月，视项目规模而定。

🆕 2026年新政策：新建房HST退税重大变化

别被误导！安省新建房最高$13万退税——4月1日前后资格完全不同

❌ 误区1：只有4月1日之后签合同才能退税

✅ 真相：2025年3月20日之后签约的首次购房+自住+新房，本来就享有联邦+省双重退税，新政对您完全没有影响，不用慌。

❌ 误区2：重新签合同就能享受新政

✅ 真相：这种操作已被明令禁止。除非开发商愿意承担风险配合，否则不要尝试。

📌 新政到底改了什么？

新政适用期限为2026年4月1日至2027年3月31日（限时一年）。

核心变化：不再限制首次购房，不再限制自住用途——投资房和出租房也可以享受联邦+省双重HST退税。

本质是帮助开发商清理库存，扩大退税适用人群。

💡 一句话总结

• 首次购房+自住+新房：2025年3月20日之后签约，您早已符合退税资格，无需关注新政。
• 投资/非首次购房：必须在2026年4月1日至2027年3月31日之间签约，才能享受联邦+省双重退税，且只有一年窗口期。

🔥 避坑：先搞清楚新建房的两种标价方式

写法一：合同价$500,000 included HST（含税价） 这50万已经包含13%的HST，交房时不需要额外补税。后续申请到的联邦+省双重退税，是额外退还给您的。

写法二：合同价$500,000 plus HST（不含税价） 这50万是不含税的裸价，交房时必须额外支付$500,000 × 13% = $65,000的HST，总房款为$565,000。这种情况下，您可能拿不到额外退税，因为合同价本身就不含税。

⚠️ 重要提示：开发商目前尚未准备好

根据我们目前收到的多个正在交接楼盘开发商的回复：由于新政策刚刚出台，开发商暂时无法在交接时直接帮客人计算和处理退税。客人需要按合同价正常完成交接，之后自行向税务局（CRA）申请退税。

建议在交接前与我们确认您的退税资格和申请方式，以免错过退税窗口。

了解更多： 安省新建房HST退税新政

Tarion新房保修：您的法定权利

安省每一套由持牌建商建造的新房，都受到Tarion保修计划的强制保障：

保修期	覆盖内容
第1年	工艺与材料缺陷、安省建筑法规违规、未经授权的替换、延迟交割赔偿
第2年	建筑围护结构渗水、电气/管道/供暖系统缺陷
第1–7年	重大结构缺陷
定金保障	独立屋最高$100,000；公寓$20,000（另有公寓法定信托保障）

如果开发商延迟交割： 独立屋开发商必须在原定交割日前至少65天书面通知买家。如未按规定通知或延误超出允许范围，买家可获得最高$7,500的赔偿。

First-Time Homebuyer Legal Guidance

在安省买第一套房，面对的是一套全新的法律程序、政府优惠计划和交割费用。很多首次购房的客人，特别是刚到加拿大的新移民，对整个流程完全陌生——不知道律师做什么、地产经纪做什么、自己需要准备什么。

恒. 律师事务所为首次购房客人提供全程中文指引，从签offer到拿到钥匙，每一步都有律师陪同。我们的目标很简单：让您清楚每一步在做什么，拿到所有应得的税务优惠，交割当天没有任何意外。

律师和地产经纪，各自做什么？

很多首次购房的客人不清楚律师和地产经纪的分工。简单来说：

地产经纪负责帮您找房、看房、谈价格、写offer，是房产交易的商业顾问。

律师负责合同审查、产权调查、文件准备、资金交割和产权登记，是房产交易的法律保障。两者缺一不可，分工明确，不存在重叠。

在安省，每一笔房产购买都必须由持牌律师完成产权过户，这是法律要求，不是可选项。只有律师才能通过安省电子土地注册系统（ELRS）完成产权登记。

税务优惠，我们主动帮您全部申请

首次购房客人在安省可以享有多项税务优惠。很多客人知道有优惠，但不知道怎么申请、是否符合资格、需要准备什么文件。

在我们这里办理首次购房，客人完全不用担心税务优惠的问题——我们会主动帮客人申请所有应得的退税，不需要客人自己操心。

安省土地转让税退税（Ontario LTT Rebate） 符合资格的首次购房者可在交割时直接抵扣省级土地转让税，最高退税$4,000。我们作为交割流程的标准部分，主动为客人准备所需的宣誓书（affidavit），退税在交割日直接体现，客人无需额外申请。

多伦多市土地转让税退税（Toronto Municipal LTT Rebate） 在多伦多市范围内购房的首次购房者，还可额外申请市级土地转让税退税，最高$4,475。我们会同步为符合资格的客人处理。

新建房HST退税 如果您购买的是新建房或楼花，还可能享有联邦+省双重HST退税（详见第五板块新政策说明）。如果开发商在交接时无法直接帮客人处理退税，我们会告诉客人保留好所有文件，并指引客人找会计师向CRA申请退税，确保客人不错过这笔退款。

其他联邦计划

• 首次置业储蓄账户（FHSA）：2023年推出的联邦注册账户，供首次购房者储蓄，供款可抵税，提款免税。具体供款限额和资格请在购房前与您的财务顾问确认。
• RRSP首次购房计划（Home Buyers’ Plan）：允许首次购房者免税从RRSP提款用于购房。FHSA和HBP通常可以叠加使用，最大化税务优势。
• 首次购房者税务抵免（First-Time Home Buyers’ Tax Credit）：联邦非退款税务抵免，在购房当年的报税时申报，直接减少当年应缴税款。

政府计划会定期更新，资格条件和金额会有变化。在做任何财务决定前，请先联系我们确认您目前符合哪些资格。

首次购房全流程

第一步：Offer接受 合同签字后第一时间发给我们。我们逐条审查，用您听得懂的语言解释您同意了什么，指出需要注意的条款。

第二步：条件期 贷款条件、房屋检查条件到期前，我们协助您判断是否可以安全放弃条件，或建议您退出交易。

第三步：产权调查 我们搜索房产产权，确认所有权状态，识别任何liens、限制或可能影响您的产权问题。

第四步：文件签署 我们收到银行贷款指示，准备所有文件，安排产权保险，在您签字前逐一解释每份文件的内容。

第五步：交割日 我们完成资金转移，将产权登记在您名下，确认您获得干净产权。钥匙交接。

第六步：结案报告 交割后数天内，我们向您发送完整结案报告，附所有已登记文件的副本，供您永久存档。

首次购房费用预算

首次购房客人除了首付之外，通常还需要额外预算购房价格的**1.5%–4%**用于交割费用。提前了解这些费用，避免交割当天出现意外。

费用项目	说明
安省土地转让税（扣除退税后）	视购房价格和退税资格而定；我们帮您申请所有适用退税
律师费	$800–$1,500 + disbursements + HST；我们提前提供书面费用估算
产权保险	一次性费用，终身保障产权；银行强制要求，我们同时建议买家购买业主保险
房产税及水电气调整	买卖双方按交割日期分摊，交割前在费用调整表中列明
房屋保险	交割当天起生效，银行放贷前必须提供保险证明

产权保险：为什么重要

产权保险是一次性保费，在交割时支付，保障您在拥有该房产期间免受以下风险：

• 产权诈骗：有人伪造文件，在您不知情的情况下将您的房产抵押或转让——这是安省增长最快的房产犯罪之一
• 未知liens和产权负担：产权调查未发现的承包商欠款、公用事业欠费等
• 未经批准的建筑和违规：交割后才发现的未经许可建筑或违反规划法规的结构
• 边界和测量错误：入住后才发现的围墙或建筑侵占邻居土地的情况

银行会要求购买贷款方产权保险，我们同时强烈建议每位买家购买业主产权保险。一次性保费，终身保障。

您需要准备的文件

• 已签署的买卖合同（Agreement of Purchase and Sale）
• 政府颁发的带照片身份证件（每人两份）
• 银行贷款预批或承诺书
• 首付资金证明
• 空白支票（用于设置按揭还款）
• 交割当天生效的房屋保险证明

我们的服务承诺

对于首次购房的客人，我们不只是做文件的律师。

我们会全程帮客人盯紧每一个环节——主动告知每个时间节点需要做什么，主动申请所有税务优惠，主动核对每一笔费用。对于不属于我们工作范围的事项，我们也会给客人明确指引，告知下一步该找谁、该怎么做，不让任何一位首次购房的客人在买房路上孤立无援。

通过电话、电邮、微信或微信群随时联系我们，有问题第一时间回复。